Financer son projet immobilier peut se révéler être un véritable casse-tête si aucune préparation n’a été faite en amont. Malgré des taux de crédit toujours très bas (1.09 % sur 20 ans et 1,39 % sur 25 ans à Toulouse en juillet 2021), le nombre de refus de crédit a augmenté sur la dernière année, allant jusqu’à 17 % de refus en fin d’année 2020. L’importance de bien préparer son dossier est donc d’autant plus cruciale. Voici toutes les clés pour vous accompagner au mieux dans cette étape et vous guider dans l’obtention d’un financement pour votre projet immobilier.
Un projet immobilier bien préparé pour un financement plus simple
Dans le but de trouver le meilleur financement pour son projet immobilier, mais aussi le plus adapté, il est important de définir très précisément les contours de celui-ci. Cela permettra d’une part à l’acquéreur de perdre moins de temps dans la recherche du bien idéal, mais également dans le montage du financement.
Dans le cas où le projet serait financé par un crédit immobilier, les banques apprécient particulièrement d’en savoir le plus possible sur le projet immobilier en question. Cela leur permet tout simplement de savoir où elles mettent les pieds et de juger de la fiabilité de l’opération et des capacités de remboursement du demandeur.
Quels éléments prendre en compte pour monter mon dossier de projet immobilier?
- L’utilisation qui sera faite du bien : Résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif…
- Le budget total alloué au projet : Il ne s’agit pas uniquement du prix d’achat, il faut y ajouter les frais de notaire, les éventuels frais d’agence et travaux.
- Les dépenses engendrées par le bien après l’achat : les remboursements des mensualités du crédits et des assurances, les charges et dépenses d’entretien, les impôts fonciers, les petits travaux récurrents…
- Dans le cadre d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire, les revenus locatifs engendrés par le bien.
Comment financer son projet immobilier ?
Il existe différentes manières de financer son projet immobilier. S’il est tout à fait possible de financer l’achat d’un bien immobilier intégralement en fonds propres, la plupart du temps le schéma de financement comprend un apport personnel et un ou plusieurs crédits. C’est cette partie du financement qui est la plus délicate à obtenir.
Le financement à crédit
Afin de mettre toutes les chances de son côté pour obtenir le crédit immobilier nécessaire à la concrétisation du projet immobilier, mieux vaut avoir déjà conscience des possibilités qui s’offrent à nous et avoir préparé un dossier complet en amont. Bien que le taux d’endettement maximal ait été légèrement revu à la hausse suite à la crise de la Covid-19, passant de 33 % à 35 %, le nombre de refus de crédit a plus que triplé en 2020.
Préparer une simulation
Il existe de nombreux outils en ligne permettant d’obtenir une simulation en ligne de ses possibilités d’emprunt. Attention, il ne s’agit pas de prendre au pied de la lettre les résultats du simulateur, mais plutôt de se donner une idée de la somme que l’on pourrait potentiellement emprunter.
Il s’agit évidemment d’être le plus précis possible lors de la simulation, afin d’obtenir des résultats au plus proche de la réalité. C’est pourquoi il convient de bien prendre en considération non seulement les revenus perçus mais également les dépenses mensuelles. Ces outils vous permettront dans un premier temps de définir plus en détail votre projet immobilier, et notamment votre budget.
Constituer un dossier complet et solide
Une fois l’étape de la première simulation passée et un projet immobilier plus précis en tête, il est indispensable de préparer un dossier complet, comprenant le plus d’informations possibles d’une part sur le projet en lui-même, mais également sur les emprunteurs : revenus, dépenses, crédits en cours, épargne constituée… Plus le dossier sera précis et plus la banque sera en mesure d’apprécier la faisabilité du projet, mais également le taux de risque qu’elle prend en vous prêtant.
Il est donc important de présenter un dossier rassurant aux banques. Détailler très précisément l’opération immobilière que vous envisagez peut participer à l’obtention de votre prêt. Le choix de la banque dépendra en effet en partie du projet en lui-même : s’agit-il d’une résidence principale ? D’un investissement locatif ? D’une résidence secondaire ? Quelles sont les charges afférentes au bien que vous aurez à payer en plus du remboursement du crédit ? Tirerez-vous des revenus de cet achat ? Autant de question qui peuvent tout à fait influer sur la décision d’accorder ou non un crédit à un ménage.
Autre point clé, la question de l’apport. Très apprécié par les banques, l’apport est un pécule que l’acquéreur n’a pas besoin d’emprunter. Avoir pris le temps de se constituer cet apport sera sans aucun doute un signal positif pour une banque, qui vous accordera plus facilement sa confiance.
Faire jouer la concurrence
Il est conseillé de se renseigner auprès de plusieurs établissements bancaires afin de faire jouer la concurrence et de pouvoir négocier plus aisément les taux. Votre banque ne sera pas nécessairement la plus avantageuse en termes de coût de crédit. C’est pourquoi il est important d’obtenir plusieurs offres afin de pouvoir les comparer et accepter celle qui présente les conditions et les taux les plus avantageux.
Il ne s’agira pas de comparer exclusivement les taux de crédit. Il faut effectivement prendre en considération de nombreuses autres conditions afin de vous assurer d’obtenir le meilleur financement possible mais aussi le plus sécurisé pour vous. Il faut donc veiller à bien prendre en compte les souplesses de remboursement proposées (remboursement anticipé, modulation des échéances…), le coût de l’assurance emprunteur, des garanties demandées et des frais de dossiers. Aucun détail ne doit être négligé afin d’être sûr de choisir l’offre de crédit la plus avantageuse, tant en termes de coût qu’en termes de garanties.
Si faire jouer la concurrence reste la meilleure option pour obtenir le financement le plus adapté, cela peut demander beaucoup de temps et d’énergie. Il peut donc être judicieux de se faire accompagner par un professionnel dans ces démarches, tel qu’un courtier en prêt immobilier.
Les aides à l’achat pour booster son financement de projet immobilier
Dans le but de compléter le montage de votre financement, il existe de nombreuses aides à l’achat qui peuvent grandement faciliter votre acquisition. Il est donc nécessaire de se renseigner sur les aides et prêts aidés auxquels vous pourriez prétendre. En fonction de votre profil, du type de bien et de sa destination, nombres d’aides, primes ou avantages fiscaux sont possibles. En voici quelques uns qui vous aideront très certainement dans le montage de votre plan de financement :
- Le prêt à taux zéro ou PTZ :
Prêt aidé par l’État, le PTZ concerne uniquement les primo-accédants ne dépassant pas un certain plafond de ressources. C’est un crédit “gratuit” pour le demandeur, puisque les frais de dossiers et intérêts sont en fait pris en charge par l’État. C’est un dispositif qui ne peut s’appliquer que dans le cadre de l’achat d’une résidence principale. Seules certaines banques conventionnées peuvent le proposer. Ce prêt peut peser très lourd dans la balance puisqu’il permet de financer jusqu’à 40 % du montant total de l’acquisition. Il est généralement contracté en complément d’un crédit immobilier classique et l’apport personnel est également fortement conseillé.
- Le dispositif Pinel :
Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation qui permet au propriétaire d’un logement neuf de bénéficier d’importantes réductions d’impôts en contrepartie de la mise en location de son bien pendant 6, 9 ou 12 ans. L’achat d’un bien en Pinel peut très clairement faire basculer la balance en faveur de l’acquéreur, puisque le dispositif assure à la banque qu’il y aura tous les mois pendant au minimum 6 ans une rentrée d’argent permettant de rembourser les mensualités. Également, la réduction d’impôts prévue par le dispositif réduira les charges de l’emprunteur.
Le bon plan de l’immobilier neuf pour un financement facilité
Décider d’acheter un logement neuf présente certains avantages en termes de financement qui ne sont pas négligeables. Pour un bien acquis en VEFA, l’acquéreur ne paie pas l’intégralité du logement à la signature du contrat étant donné que celui-ci n’est pas terminé. C’est donc la banque qui va débloquer petit à petit les fonds et se charger directement de les transférer au promoteur.
Cela permet deux choses : l’acquéreur n’a pas à s’occuper de l’administratif lié à ces opérations, et il n’a pas non plus à commencer le remboursement de ses mensualités avant son installation. Il sera simplement tenu de rembourser chaque mois les intérêts intercalaires, c’est à dire le taux d’emprunt appliqué aux sommes déjà empruntées.
En plus de ces facilités apportées par le neuf, d’autres aides sont disponibles pour vous permettre de financer plus aisément votre projet immobilier dans le neuf :
Les aides à l’achat dans le neuf
- Les frais de notaire réduits à 2,5 % au lieu de 8 % en moyenne pour les biens anciens.
- La TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % dans les zones classées ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine).
- L’exonération de taxe foncière totale ou partielle pendant deux ans.
Certaines collectivités territoriales mettent également en place d’autres aides pour faciliter l’accession à la propriété, particulièrement dans le neuf. C’est le cas par exemple à Toulouse. La municipalité a mis en place un prêt, le Pass Accession Toulousain (PAT), qui facilite l’acquisition d’une résidence principale dans le neuf dans les quartiers prioritaires. Il s’agit d’un prêt à 0 % accordé aux Toulousains dans la limite de 10 000 €.
Dans la même démarche de faciliter l’accession à la résidence principale, l’accession à prix maitrisé est très utilisée à Toulouse. Il s’agit de partenariat entre les collectivités et les promoteurs afin de pouvoir commercialiser les logements neufs à des prix inférieurs au marché habituel pour les primo accédants. À Toulouse les prix maîtrisés constatés s’élèvent à 3 000 €/m² environ, alors que les prix du neuf se situent plutôt aux alentours de 3 800 €/m² en non maitrisés.
