La Crise Immobilière Commerciale Imminente Dont Personne Ne Semble Préparé

Rédigé par Kevin Stocklin via The Epoch Times,

Il y a un an, une série de faillites de banques régionales américaines, ainsi que l’effondrement du poids lourd mondial Credit Suisse, ont suscité la crainte d’une crise financière majeure imminente. Cependant, à l’été 2023, les retraits paniqués des déposants effrayés se sont largement calmés.

En février, cependant, New York Community Bank (NYCB) a semblé raviver la crise en annonçant des pertes de 2,4 milliards de dollars, en licenciant son PDG, et en faisant face à des dégradations de crédit par les agences de notation Fitch et Moody’s. Le cours de l’action de NYCB a chuté de 60 % en une nuit, effaçant des milliards de dollars de sa valeur marchande, et ses déposants ont fui en masse.

« Je pense qu’il y a encore plus à venir », a déclaré Peter Earle, analyste en valeurs mobilières et chercheur principal à l’American Institute for Economic Research, au Epoch Times. Selon M. Earle, les turbulences de cette année sont dues au fait que de nombreuses banques régionales détiennent de grands portefeuilles de prêts immobiliers commerciaux (CRE) en difficulté.

Les Prêts Immobiliers Commerciaux : Une Bombe à Retardement

De nombreuses banques régionales américaines tentent de faire face par un processus appelé « étendre et faire semblant », dans lequel elles accordent aux emprunteurs insolvables plus de temps pour payer en espérant que la situation s’améliorera. « Il y a des problèmes là-bas, et la plupart ne seront probablement pas réalisés en raison de la capacité à prolonger certains de ces prêts et à gagner quelques années de plus, et peut-être que les choses se rétabliront d’ici là », a déclaré M. Earle. « Mais tout ce que cela fait, c’est repousser le problème, et cela signifie essentiellement un système financier plus fragile à moyen terme. »

Le problème de NYCB était une exposition écrasante aux propriétaires new-yorkais qui luttaient pour rester solvables. Au début de cette année, la banque avait plus de 18 milliards de dollars de prêts sur des développements immobiliers multifamiliaux et sous contrôle des loyers. Cette situation était particulièrement préoccupante étant donné que NYCB avait été l’institution refuge qui avait sauvé Signature Bank, une autre banque régionale en difficulté, en mars 2023.

Une grande partie de ce qui a fait tomber des banques comme Signature Bank lors de la crise bancaire de l’année dernière était un niveau ingérable de dépôts provenant de clients fortunés et d’entreprises qui étaient trop importants pour être assurés par la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC).

Les Causes Profondes de la Crise Bancaire Régionale

Dans le cas de Signature Bank, environ 90 % de ses dépôts n’étaient pas assurés, et les déposants se sont précipités pour retirer leur argent lorsque la banque a été mise sous pression en raison de pertes sur le marché des crypto-monnaies. Une autre source de stress pour les banques régionales était leur incapacité à faire face à une série agressive de hausses de taux d’intérêt par la Réserve fédérale pour combattre l’inflation. De nombreuses banques qui détenaient de grands portefeuilles d’obligations rapportant des taux fixes bas ont vu la valeur de ces portefeuilles diminuer fortement, créant des pertes non réalisées.

Bien que ces portefeuilles, souvent constitués de titres du Trésor américain, soient considérés comme sûrs d’un point de vue crédit, ils étaient soumis au risque de marché, et leur perte de valeur a suscité des préoccupations sur la solvabilité des banques au cas où ils devraient être vendus. Les traders en actions se sont précipités pour vendre les actions des banques fortement exposées au risque de taux d’intérêt, ce qui a effrayé les clients et les a poussés à retirer leur argent.

En conséquence, les pertes non réalisées sont rapidement devenues des pertes réelles lorsque les banques ont été contraintes de vendre des obligations et des prêts à perte dans une tentative de plus en plus vaine de rembourser les déposants paniqués.

Les Hausses de Taux Cessent, les Problèmes Demeurent

Aujourd’hui, bien que les taux d’intérêt restent élevés, ils sont relativement stables. Et pourtant, les préoccupations concernant la santé des banques régionales américaines demeurent en raison de leur grande exposition via les CRE, y compris les immeubles de bureaux, les unités d’habitation multifamiliales et les espaces commerciaux.

Alors que les prêts CRE représentent environ 13 % du bilan des plus grandes banques américaines, ils représentent 44 % des portefeuilles de prêts des banques régionales. Les prêts CRE désignés comme non performants ont doublé en pourcentage des portefeuilles des banques américaines, passant de 0,4 % en 2022 à 0,81 % à la fin de 2023.

Les Défis Actuels des Banques Régionales

Au total, il y a environ 130 banques régionales aux États-Unis, avec un peu plus de 3 trillions de dollars d’actifs. Ces banques, qui ont chacune entre 10 milliards et 100 milliards de dollars d’actifs, sont généralement plus exposées aux cycles de boom et de récession des marchés locaux, mais aussi à des secteurs spécifiques au sein de ces marchés où elles ont pu opérer de manière rentable.

Alors que d’autres secteurs de crédit, tels que les prêts hypothécaires, les prêts automobiles et les prêts aux entreprises, sont généralement du domaine des grandes institutions financières, les banques régionales ont trouvé un créneau rentable dans le prêt aux investisseurs immobiliers. Mais ces dernières années, les propriétaires commerciaux ont subi des coups de deux côtés.

Depuis l’introduction des confinements et la montée de la culture du travail à domicile pendant la pandémie de COVID-19, de nombreuses entreprises ont vu les loyers des bureaux comme un coût à réduire. Selon un rapport de CRE d’avril par Commercial Edge, le taux de vacance des bureaux aux États-Unis était de 18,2 % en mars, une augmentation de 1,5 % par rapport à l’année précédente.

« Les taux de vacance des bureaux aux États-Unis ont augmenté ces dernières années alors que les entreprises adoptent le travail à distance et hybride et réexaminent leur empreinte de bureau », indique le rapport. « Les augmentations ne sont pas concentrées dans un seul marché ou secteur. »