Loyers impayés, dégradations du bien, litiges divers et variés : mettre un logement en location n’est pas toujours de tout repos. Faites le point sur les bons réflexes à adopter dès aujourd’hui pour limiter les risques locatifs et les complications allant de pair.
Sélectionnez vos locataires avec rigueur
En tant que propriétaire-bailleur, vous le savez certainement : le non-paiement du loyer est le principal risque auquel vous vous exposez en mettant votre bien en location. Parfois, il suffit d’un seul défaut de paiement pour déstabiliser toutes vos finances. Entre les mensualités du crédit immobilier, les charges et les éventuelles dépenses d’entretien, la charge financière sur vos épaules peut vite devenir insupportable.
Si elle n’est pas imparable pour autant, une solution existe : être sélectif dans vos choix de locataires.
Au-delà du contact humain, vérifiez les points importants que sont :
- leurs revenus mensuels nets : salaire, pension, ressources variées,
- leur stabilité professionnelle : CDI, CDD ou régularité de l’activité si le candidat est indépendant,
- sans oublier le taux d’effort, soit le rapport entre le montant du loyer et les revenus du foyer.
Imposez une garantie contre les loyers impayés
Perte d’emploi, changement de situation, problèmes financiers : un locataire choisi avec soin peut rencontrer des difficultés qu’il est difficile, voire impossible de prévoir en amont.
Pour louer un bien plus sereinement, deux options peuvent être envisagées :
- la caution solidaire : un tiers s’engage à régler les sommes dues par le locataire, si ce dernier ne s’acquitte pas de ses obligations. Vous pouvez vous tourner vers cette personne dès le premier impayé.
- l’assurance loyer impayé (GLI) : en souscrivant un tel contrat auprès d’une société d’assurances, vous pouvez assurer le paiement de vos loyers et des charges non réglés. Certains prévoient également le règlement des frais de procédure ou des frais de travaux découlant d’éventuelles dégradations et permettent d’autant mieux sécuriser ses revenus locatifs.
Rédigez un bail complet et respectez les normes de sécurité
Anticiper les litiges en immobilier, c’est aussi s’assurer de respecter soi-même les règles et normes en vigueur.
Bail et documents annexes
Pour les propriétaires bailleurs, cette obligation commence dès la rédaction du bail.
Le bail d’un bien en location doit préciser les identités des deux parties, la description du logement (dont sa surface), le montant du loyer et des charges associées, sans oublier les modalités de paiement et de révision du loyer. Le montant du dépôt de garantie y est également notifié, comme la durée du bail et les conditions de résiliation à respecter le moment venu.
Assurez-vous aussi d’y ajouter toutes les clauses obligatoires et d’annexer tous les documents nécessaires, dont l’état des lieux d’entrée et le dossier de diagnostic technique.
Performances énergétiques et décence du logement
Votre statut de propriétaire vous donne autant de droits que de devoirs. Vous devez ainsi garantir la décence de votre bien mis en location en respectant des critères précis en termes de sécurité, de confort et d’équipement.
À savoir : les logements classés G au DPE ne peuvent plus faire l’objet de nouveaux contrats de location depuis janvier 2025. En 2028, cette interdiction s’étendra aux logements classés F, puis aux logements classés E en 2034. Pour continuer à louer dans les années et décennies à venir, anticiper les travaux de rénovation énergétique est indispensable.
Louer un bien immobilier ne se résume pas à percevoir chaque mois un loyer. La préservation de votre patrimoine passe aussi par l’anticipation. Loyers impayés, litiges, réglementations en vigueur : une sélection rigoureuse de vos locataires et une gestion précise de votre bien en location aident à limiter les risques. Pour renforcer au mieux cette protection, vous pouvez également souscrire une assurance contre les loyers impayés. Vous pourrez ainsi aborder votre statut de propriétaire bailleur d’autant plus sereinement.
