Contexte alarmant : faillites et CMBS en tension
Au cours des 18 derniers mois, au moins six grands distributeurs ont fait faillite, dont Joann, 99 Cents Only, Party City, Big Lots, Rite Aid ou Bargain Hunters. Cette débâcle menace plus de 8,7 milliards $ de prêts dans les CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities), mais le risque total pourrait atteindre 17 milliards $ si l’on compte toutes les enseignes concernées. Cette dynamique n’est pas isolée : Blue Owl Capital, gestionnaire immobilier de 1 milliard $ d’actifs, a vu son taux d’occupation chuter de 100 % à 36 %, provoquant un durcissement immédiat dans ses obligations CMBS et une dégradation par S&P. Par ailleurs, au premier trimestre 2025, le taux de défaillance des CMBS a grimpé à environ 6,4 %–7 %, soit un niveau historiquement élevé, porté par les secteurs de l’hôtellerie, du commerce et des bureaux .
Mécanisme d’effondrement et propagation
Le problème ne se limite pas à la fermeture des magasins. Il s’agit d’un effondrement de flux financiers. Les CMBS reposent sur le paiement régulier des loyers : dès qu’un locataire important fait faillite, ce revenu disparaît. Cette perte fragilise les porteurs de prêts, entraînant des notes dégradées ou des défauts dans d’autres actifs . En cascade, la confiance s’effrite, les prêteurs resserrent les conditions d’octroi et les refinancements deviennent compliqués lorsque les prêts arrivés à échéance requièrent des taux bien moindres dans un contexte de hausse des taux directeurs. C’est un risque de contagion : bureaux, logistique, résidentiel sont menacés comme l’ont déjà souligné les régulateurs mondiaux sur un marché immobilier commercial de 12 000 milliards $.
Le rôle clé du contexte macroéconomique
Ce retournement se produit dans un environnement difficile : inflation encore élevée, taux d’intérêt maintenus à des niveaux historiquement hauts, consommation modérée. Dès lors, la demande dans le commerce de détail se contracte et la solvabilité des entreprises chute. À cela s’ajoute une vague de maturités de dettes autour de 2025–2026, souvent souscrites entre 2019 et 2021 à faible taux, mais arrivant à échéance dans un contexte de hausse des taux et de baisse de valeur des actifs . Sans baisse substantielle des taux, les refinancements seront difficiles, et certains prêts tourneront au problème de liquidité.
Conséquences sur les investisseurs et recommandations
En conséquence, tout investisseur en immobilier commercial doit adopter une stratégie orientée cash-flow. Les actifs doivent reposer sur des locataires solides, offrir des revenus réguliers et être stress testés selon des hypothèses réalistes. Les investisseurs surévaluant la croissance ou surendettés sur des centres commerciaux sont particulièrement en danger. Le mot d’ordre : « cash flow is king ». En effet, la performance actuelle prime sur la valorisation future.
Opportunités malgré la crise
Néanmoins, chaque crise ouvre des opportunités. Pour les acteurs avertis, des actifs sous-évalués deviendront disponibles à prix décotés. Un exemple marquant : en 2012, l’achat à Detroit pour seulement 1 $ a été une occasion unique . En restant prudents, vigilants et formés, les investisseurs peuvent tirer parti des corrections du marché.
