Patrick Coquart: « Baissera ou baissera pas ? Où en est le marché de l’immobilier aujourd’hui ? »

On sait que la rentrée sera difficile socialement… politiquement… et économiquement : l’immobilier sera-t-il épargné – et si oui, quels segments du marché faut-il privilégier ?

La crise actuelle va-t-elle frapper l’immobilier ? A cette question, les nombreux experts apportent des réponses contrastées pour ne pas dire opposées. Pour les uns, les prix de l’immobilier vont nécessairement baisser. Pour les autres, ils vont, au pire, stagner, au mieux continuer à augmenter.

Qui croire ? Comment se faire sa propre opinion ? Nous ne possédons pas de boule de cristal et nous ne nous risquerons pas au jeu périlleux des prévisions. Cependant, il n’est pas interdit de passer en revue les différents faits et arguments et tenter d’y voir clair.

A priori, la crise a été de courte durée dans l’immobilier

Commençons par quelques chiffres. Le secteur du bâtiment prévoyait une baisse d’activité en 2020. La pandémie n’a fait qu’accentuer la tendance. Le confinement puis les mesures de protection sanitaire ont ralenti le rythme des chantiers et augmenté les coûts de fabrication.

A fin juin 2020, l’activité avait repris sur 95% des chantiers, et même à un rythme « normal » dans 78% des cas selon la Fédération française du bâtiment (FFB). Néanmoins, moins d’une entreprise sur cinq considère avoir fin juin retrouvé son niveau d’avant-crise, principalement du fait de difficultés d’approvisionnement en matériaux et/ou fournitures.

En outre, 80% des entreprises déclarent qu’il leur faudra attendre la fin de l’année 2020 pour renouer avec leur rythme de croisière. En conséquence, la FFB estime que le bâtiment aura perdu 18% de son activité, en volume, sur l’ensemble de l’année 2020.

Du côté de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), on a constaté que le dépôt et l’instruction des permis de construire ont été très perturbés depuis le 12 mars 2020 du fait de l’absence des fonctionnaires responsables de l’instruction des dossiers (ils n’étaient que très peu à travailler !), et du blocage du processus électoral qui a empêché de désigner les nouveaux maires freinant ainsi la délivrance des permis.

Selon la FPI, il pourrait ainsi y avoir 100 000 logements de moins mis en chantier en 2020 par rapport à 2019.

Quant aux annonces immobilières, elles étaient en baisse de 66% après 45 jours de confinement. Il faut dire que nombre d’agences immobilières étaient fermées et que les visites étaient impossibles. De fait, après un mois et demi de confinement, le nombre de promesses de vente signées avait baissé de 75%.

On peut estimer à plus ou moins 150 000 les ventes non réalisées pendant cette période au regard des chiffres de 2019 et du dynamisme du marché d’avant la crise.

A la sortie du confinement, mi-mai, les choses semblaient reprendre leur cours normal, et même s’emballer. Fin juin, les transactions étaient en hausse de 35% par rapport à la même période de l’année dernière pourtant déjà exceptionnelle en termes de volume de ventes. Néanmoins, la FNAIM estime que le nombre de transactions devrait chuter de 25% en 2020 par rapport à 2019.

La bonne tenue actuelle du marché indique-t-elle que les Français sont nombreux à concrétiser leurs envies de changement ou, plus prosaïquement, qu’ils sont pressés de boucler les projets nés avant la crise et de déménager avant la rentrée scolaire ?

La deuxième hypothèse est probablement la bonne. C’est ainsi que neuf particuliers sur dix qui avaient un projet immobilier avant la crise déclaraient, fin avril, ne pas vouloir l’abandonner.

Ils étaient cependant aussi 40% à indiquer vouloir attendre quelques semaines ou quelques mois avant de le poursuivre. Les raisons poussant à l’attentisme de la part des acheteurs sont multiples. L’une d’entre elles, et non la moindre, est que les acheteurs anticipent une baisse des prix, de l’ordre de 10% selon le site Meilleurs Agents.

Les prix se maintiennent… pour l’instant

Pour l’instant, les prix ne donnent aucun signe de faiblesse. Selon Meilleurs Agents, le marché a repris sur les mêmes bases tarifaires qu’avant la crise, et suivent une pente toujours ascendante.

Début août, l’indice des prix de l’immobilier publié dans Les Echos faisait état d’une hausse de 0,2% en un mois à Paris et dans les grandes agglomérations, et de 0,3% dans les zones rurales. En septembre, l’indice stagnait à Paris et dans les grandes villes. Pour la France, en moyenne, il se réévaluait de 0,3%.

Les vendeurs – qui étaient 74% à craindre une baisse des prix selon l’enquête de Meilleurs Agents réalisée fin avril 2020, et 58% à redouter une diminution du nombre d’acquéreurs –auraient-ils tout faux ?

Probablement pas, car l’indicateur de tension immobilière publié par Meilleurs Agents indiquait un resserrement du nombre d’acheteurs. Ainsi, à Lyon, marché très dynamique, les acheteurs étaient, fin juin, 7% plus nombreux que les vendeurs contre 16% avant le confinement. A Rennes, le taux est passé de 27% à 9% ; et à Paris de 23% à 14%.

Ces chiffres laissent penser que les négociations pourraient se durcir, voire, si la tendance se confirme, tourner en faveur des acheteurs. A moins que les vendeurs restent inflexibles et ne veulent pas baisser les prix. Dans ce cas, le marché serait bloqué. Mais nous n’en sommes pas encore là !

Surtout que la crise n’a pas que des effets sur les acquéreurs. Elle en a aussi sur les vendeurs. Certains professionnels, très touchés par les effets du coronavirus, pourraient être contraints de vendre leurs biens, plus ou moins rapidement, pour disposer de liquidités et faire face à leurs engagements. Un scénario qui tirerait les prix de vente vers le bas.

Bref, les paramètres à prendre en compte pour tenter de prévoir l’évolution du marché de l’immobilier sont nombreux. Bien malin celui qui saura affirmer de quel côté il penchera dans les mois à venir.

De nouvelles tendances… qui ont besoin d’être confirmées

Plutôt que d’être passif et attendre la fin de l’orage, il peut être judicieux d’observer les tendances qui émergent depuis la mi-mars. Nous en avons relevé deux principales : le désir de verdure et d’espace, et le retour de la location traditionnelle.

Le dernier point est sans doute le plus surprenant. En effet, de nombreux observateurs pensent que les investissements locatifs vont souffrir de la crise. Alors que l’environnement est incertain, pourquoi se risquer dans de tels projets ?

Les investissements locatifs auraient 40% de risques en plus d’être abandonnés que les projets d’achat de résidence principale. De plus, les banques pourraient faire la fine bouche quant à l’octroi de prêts et demander des garanties supplémentaires, décourageant ainsi les investisseurs.

Pourtant, il semble que de nouveaux biens apparaissent à la location. La FNAIM a observé que des propriétaires qui devaient déménager, plutôt que vendre puis acheter un nouveau bien, mettent leur logement en location et en louent un autre. Ils considèrent, en effet, que les conditions ne leur sont pas favorables et préfèrent attendre que le marché se stabilise.

Il y a encore quelques mois, ces mêmes personnes auraient sans doute fait le choix de la location touristique. Mais le Covid-19 a vidé les centres-villes des touristes et les biens loués habituellement sur Airbnb restent désespérément vides. Sans compter que les municipalités, à l’instar de Paris, font tout pour décourager ce type de location. Anticipant le fait que le tourisme ne va pas repartir de sitôt, de nombreux propriétaires privilégient désormais la location classique de longue durée.

Pourquoi les prix de l’immobilier vont flamber alors que l’économie va mal ! Immobilier, vers un mois de septembre difficile ?

Le site SeLoger a noté cet été une forte augmentation des offres locatives : + 20% à Lille, + 28% à Toulouse, + 38% à Bordeaux et + 50% à Paris par rapport à la même période de 2019. L’agence en ligne Blue, spécialisée dans la location, a observé une hausse de l’activité sur son dite de 35% par rapport à l’année dernière. Elle précise que les annonces ont été multipliées par deux en Ile-de-France, et les candidatures par six.

Autre tendance, le désir de verdure, mais aussi d’espace. Le confinement dans des appartements de centre-ville desquels il n’était pas possible de sortir a fait ressurgir les rêves de logement à la campagne, à la montagne ou au bord de la mer. Les plus réalistes pensent plutôt à une maison individuelle avec jardin en banlieue ou, à défaut, à un appartement en centre-ville avec balcon ou terrasse.

Le télétravail a fait cruellement ressentir le manque d’espace. Comment, en effet, travailler correctement dans un petit logement et tenir réunion à distance sur réunion à distance avec son conjoint sur la chaise d’à-côté et les enfants sur les genoux ?

Nombreux sont les Français qui craignent dans ces conditions un retour au télétravail à plein temps dans les prochaines semaines. Quitter le centre des grandes agglomérations devient alors, pour certains, une nécessité vitale. Le marché immobilier dans les zones rurales – si elles sont équipées de connexion internet à haut débit – et dans les petites villes de province, pourrait s’en trouver ragaillardi.

Ces deux tendances sont autant d’opportunités pour les investisseurs, les bailleurs et les vendeurs. Se confirmeront-elles dans les mois qui viennent, toutefois ? Rien n’est moins sûr.

Profitez des opportunités

Car, indéniablement, l’économie française souffre. Certes, le gouvernement distribue les milliards à tout-va pour tenter d’empêcher, ou du moins de freiner, la spirale infernale (récession, défaillances, licenciements, récession…) qui se profile. L’automne qui arrive devrait donner une idée plus claire de ce qui nous attend.

Quoi qu’il en soit, le marché immobilier ne devrait pas rester longtemps insensible à ce qui se passe autour de lui. Si la confiance n’est plus là, si le chômage s’envole et si les conditions d’accès au crédit se durcissent, les conditions pourraient refroidir tout le monde : acheteurs, vendeurs, investisseurs, bailleurs et locataires.

Mais l’immobilier ne devant pas être absent d’un patrimoine bien bâti, restez à l’écoute du marché et des opportunités qui se présenteront.

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Patrick Coquart

Patrick Coquart est rédacteur et essayiste. Il collabore avec plusieurs think tanks sur des questions d’économie et de politiques publiques. Par ailleurs, il prête sa plume à des entreprises pour les aider à produire des contenus éditoriaux originaux (études et rapports, livres blancs, etc.). Auparavant, il a travaillé dans une organisation patronale puis un organisme paritaire avant de rejoindre le secteur du conseil en management, ressources humaines et relations sociales.

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