La crise immobilière française entre dans une phase encore plus inquiétante. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 1,0% selon les indices Notaires-Insee, après une baisse de 0,2% au premier trimestre ; sur un an, le recul atteint 0,8%. Depuis 2022, les prix des logements anciens ont diminué de 6,2% au niveau national, et les données de MeilleursAgents montrent des chutes bien plus violentes dans plusieurs grandes villes.
Pour les propriétaires, les vendeurs et les investisseurs, le message est brutal : la correction n’est pas terminée. L’économiste Marc Touati anticipe une baisse supplémentaire de l’ordre de 10% d’ici à la fin 2027, en plus de la baisse déjà enregistrée. Face à cette dévalorisation immobilière, à la remontée des taux et au durcissement des conditions de crédit, l’or physique apparaît pour certains épargnants comme une valeur refuge tangible : les pièces d’or d’investissement permettent notamment de diversifier une épargne exposée à la baisse de l’immobilier.
Une baisse nationale qui s’accélère
Les chiffres publiés par l’Insee sont sans ambiguïté : après une relative stabilité, le marché bascule de nouveau à la baisse. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens reculent de 1,0% en données corrigées des variations saisonnières, contre -0,2% au trimestre précédent et +0,4% au quatrième trimestre 2025. Sur un an, la baisse atteint 0,8%, ce qui confirme que la reprise espérée ne s’est pas concrétisée.
Cette baisse trimestrielle de 1% peut sembler modeste à première vue, mais elle marque un tournant. Elle intervient alors même que le marché avait déjà accumulé une correction importante depuis 2022 : selon les données reprises par Marc Touati, les prix des logements anciens ont baissé de 6,2% depuis cette date. Il ne s’agit donc plus d’un simple ajustement local ou passager, mais d’une tendance nationale qui reprend de la force.
Dans ce contexte, de nombreux épargnants cherchent à protéger leur capital hors des actifs fragilisés. L’or physique, disponible sous forme de pièces ou de lingots, offre une divisibilité et une reconnaissance internationale que l’immobilier ne procure pas toujours. Pour un premier achat ou une diversification progressive, les 20 Francs Napoléon Tête Nue constituent une pièce d’or historique particulièrement connue du marché français.
Paris, Lyon, Nantes : les chutes les plus violentes
Les moyennes nationales masquent une réalité beaucoup plus douloureuse dans certaines métropoles. À Paris, les prix des appartements ont reculé de 12% par rapport à leur plus haut de 2022, pour s’établir autour de 9 633 euros du mètre carré selon MeilleursAgents. À Boulogne-Billancourt, la baisse atteint 14%, tandis que Montreuil affiche -15%.
Les grandes villes de plus de 100 000 habitants concentrent certaines des corrections les plus sévères. Lyon enregistre une baisse de 16% depuis son sommet de 2022, Grenoble -18%, et Nantes -19%. Ces chiffres sont particulièrement marquants pour Nantes, longtemps présentée comme l’une des villes les plus attractives de France : son marché immobilier est désormais en pleine correction.
Même les villes jusqu’ici relativement protégées ne sont plus épargnées. Nice recule de 0,2%, Aix-en-Provence de 1,3%, et Toulouse de 0,5%, malgré la présence d’Airbus et d’un tissu économique dynamique. Autrement dit, la baisse ne concerne plus seulement les marchés les plus tendus ou les zones les plus spéculatives : elle s’étend progressivement à l’ensemble du territoire.
Face à cette dévalorisation immobilière, la diversification devient une question patrimoniale concrète. Les lingots d’or certifiés offrent une exposition directe au métal précieux, avec des formats allant du gramme au kilogramme selon le budget et l’objectif de l’épargnant.
Les taux immobiliers repartent à la hausse
La deuxième bombe à retardement du marché concerne le crédit. En novembre 2026, les taux immobiliers continuent d’augmenter après la hausse observée dès septembre. Selon les baromètres de CAFPI, Pretto et Meilleurtaux, les taux peuvent atteindre environ 3,7% sur 15 ans, 3,8% sur 20 ans et jusqu’à 4,1% sur 25 ans selon les profils et les conditions de financement.
Les données de CAFPI font état de taux moyens de 3,40% sur 15 ans, 3,61% sur 20 ans et 3,75% sur 25 ans au 5 novembre 2026, soit une progression de 10 à 17 points de base par rapport à septembre. Meilleurtaux situe pour sa part les taux moyens négociés autour de 3,50% sur 15 ans, 3,70% sur 20 ans et 3,80% sur 25 ans. Pretto annonce des moyennes de 3,56%, 3,76% et 3,85% sur ces mêmes durées.
L’impact concret est immédiat. Pour un emprunt de 250 000 euros sur 25 ans, la hausse évoquée par Marc Touati représente environ 23 euros de mensualité supplémentaire. Cela peut paraître supportable mois après mois, mais sur la durée totale du crédit, cela correspond à environ 6 900 euros de remboursements en plus.
Cette pression sur le crédit réduit mécaniquement la capacité d’emprunt des ménages. Moins de ménages peuvent acheter, moins d’acquéreurs peuvent se qualifier pour un prêt, et les vendeurs doivent donc accepter des prix plus bas pour trouver preneur. Dans un tel environnement, l’or physique peut servir de réserve de valeur difficilement corrélée au marché du crédit immobilier : les pièces d’or reconnues internationalement sont notamment proposées dans plusieurs formats, du 1/10 d’once à l’once.
Pourquoi la baisse immobilière va continuer
Plusieurs forces se cumulent et rendent une nouvelle baisse des prix très probable. La première est la correction de la bulle immobilière formée durant les années précédentes : les prix avaient fortement augmenté, et le marché est aujourd’hui en train de se dégonfler. Cette dynamique ne s’interrompt pas du jour au lendemain, car les vendeurs mettent du temps à accepter que leur bien vaut moins qu’hier.
La deuxième raison est la persistance de taux d’intérêt élevés. Tant que les banques restent exigeantes et que le coût du crédit augmente, la demande solvable reste comprimée. La troisième raison tient au pouvoir d’achat des ménages, affaibli dans un contexte de chômage qui augmente : les foyers peuvent moins emprunter, donc moins acheter.
S’ajoutent ensuite des conditions de crédit toujours plus tendues, avec des banques plus sélectives et des dossiers plus difficiles à financer. Meilleurtaux souligne d’ailleurs que le taux d’usure, fixé à 5,40% pour les prêts de 20 ans et plus, commence à bloquer certains projets modestes. Enfin, la hausse continue de la taxe foncière, les normes énergétiques et la pression administrative alourdissent la détention et la rénovation des biens.
Pour les épargnants qui veulent réduire leur dépendance à ces contraintes, l’or reste un actif physique simple à détenir et à transmettre. Les lingots d’or de 1 gramme à 1 kilogramme permettent d’adapter l’investissement à différents niveaux de patrimoine, tout en privilégiant la traçabilité et l’authenticité.
Jusqu’à -10% supplémentaires d’ici fin 2027
La perspective avancée par Marc Touati est claire : les prix immobiliers devraient encore baisser, avec une baisse supplémentaire de l’ordre de 10% d’ici à la fin 2027, en plus de la correction déjà enregistrée. Cette prévision ne signifie pas que toutes les villes baisseront exactement de 10%, mais elle traduit une conviction forte : le marché n’a pas encore atteint son point bas.
Pour les vendeurs, l’enjeu est donc de ne pas se retrouver contraints de vendre au pire moment. Pour les investisseurs, acheter aujourd’hui expose au risque de voir la valeur du bien continuer à reculer avant un éventuel rebond. Pour les ménages disposant de liquidités, la situation peut en revanche devenir plus intéressante à mesure que les prix descendent — à condition que les taux ne connaissent pas de nouvelle hausse.
La fin 2027 est présentée comme le moment potentiellement le plus favorable pour acheter, une fois la correction davantage avancée. D’ici là, la prudence domine pour l’investissement locatif, tandis que l’achat d’une résidence principale reste envisageable lorsque le besoin est réel et que le financement est sécurisé.
Dans cette attente, diversifier une partie de son épargne vers un actif tangible peut permettre de ne pas rester totalement exposé à la dépréciation immobilière. Les pièces d’or d’investissement offrent une solution accessible, divisible et liquide pour ceux qui souhaitent préparer cette période de transition.
Faut-il acheter ou vendre son logement maintenant ?
Pour une résidence principale, Marc Touati considère que c’est toujours le bon moment d’acheter, dès lors qu’il s’agit d’un besoin réel de se loger. Le choix d’un logement ne se réduit pas à une opération financière : il répond à un besoin de vie, de stabilité et de projet familial. Mais cette logique ne s’applique pas de la même manière à l’investissement.
Pour un investissement immobilier, son analyse est sans détour : ce n’est pas le bon moment. Les prix devraient encore baisser, les taux restent élevés, et les conditions de financement se durcissent. Attendre que la correction progresse peut donc permettre d’acheter moins cher, avec une meilleure visibilité sur le marché.
La situation devient particulièrement préoccupante pour les vendeurs. Beaucoup peinent déjà à vendre leur bien, dans un contexte où la baisse des prix se combine à des tensions sociétales et à un climat économique incertain. Ceux qui n’ont pas d’urgence peuvent attendre, tandis que ceux qui doivent vendre rapidement devront probablement ajuster leur prix à la réalité du marché.
Pour ceux qui cherchent une protection patrimoniale pendant cette phase de baisse, l’or physique conserve un rôle de diversification. Les lingots d’or et les pièces d’or permettent de détenir un actif tangible, hors du seul marché immobilier, tout en conservant une flexibilité de revente par format.
Ce que les Français doivent retenir
La crise immobilière française n’est plus une alerte théorique : elle se mesure dans les statistiques, dans les annonces de prix et dans les refus de crédit. Les prix anciens ont baissé de 1,0% au deuxième trimestre 2026, de 6,2% depuis 2022, et certaines grandes villes affichent déjà des reculs compris entre 12% et 19% par rapport à leurs sommets de 2022.
La remontée des taux aggrave ce cercle vicieux. Avec des taux pouvant atteindre environ 3,7% sur 15 ans, 3,8% sur 20 ans et 4,1% sur 25 ans, l’accès à la propriété devient plus coûteux et plus sélectif. Pour un emprunt de 250 000 euros sur 25 ans, la hausse évoquée représente environ 6 900 euros de charges supplémentaires sur la durée du prêt.
La question n’est donc plus de savoir si le marché immobilier français va connaître une correction supplémentaire, mais de savoir jusqu’où elle ira. Avec une perspective de -10% supplémentaires d’ici à la fin 2027, les vendeurs, investisseurs et épargnants doivent désormais intégrer ce risque dans leurs décisions. Pour diversifier hors de cette dynamique, les 20 Francs Napoléon Tête Nue et les autres formats d’or physique constituent une option concrète à étudier.
