Le marché immobilier français traverse une phase de plus en plus tendue, et l’avertissement lancé par l’économiste Marc Touati sur Le Figaro TV ne laisse guère de place à l’optimisme : après une première correction, il anticipe une nouvelle baisse d’au moins 10% des prix dans l’ancien. Pour les ménages qui envisagent un achat, cette perspective bouleverse immédiatement les repères habituels : faut-il signer rapidement avant une éventuelle nouvelle détérioration, ou au contraire attendre que les vendeurs finissent par accepter des offres plus basses ? Dans un contexte de crédit plus coûteux, de pouvoir d’achat fragilisé, de dette publique élevée et de démographie en repli, la question n’est plus seulement financière : elle touche désormais à l’accès même à la propriété pour une part croissante des Français. Face à cette incertitude, beaucoup de ménages cherchent aussi à diversifier leur épargne, notamment en s’intéressant à l’or physique, une classe d’actifs que Marc Touati classe parmi les valeurs refuges de long terme ; acheter des pièces d’or apparaît ainsi, pour certains investisseurs, comme une façon de ne pas concentrer l’intégralité de leur patrimoine dans la pierre.
Selon Marc Touati, la baisse déjà observée ne raconte qu’une partie de l’histoire. En prenant les chiffres de l’Insee, il évoque un recul moyen national d’environ 6% depuis les plus hauts atteints en 2021 et 2022, selon les villes. Mais il insiste sur le fait que la réalité du marché est aujourd’hui plus dramatique que cette moyenne ne le laisse croire : à Paris, il estime le recul à environ 11% par rapport au plus haut, tandis que certaines grandes villes comme Lyon ou Nantes afficheraient, selon lui, des baisses pouvant atteindre 20%. Cette divergence territoriale est essentielle : il n’existe pas un marché immobilier français unique, mais une multitude de marchés locaux, dont certains résistent mieux que d’autres. Pour autant, la dynamique générale reste défavorable aux vendeurs, et les acheteurs disposent désormais d’un levier de négociation qu’ils n’avaient plus depuis plusieurs années. Dans ce climat d’incertitude patrimoniale, certains épargnants regardent également du côté des métaux précieux ; le 20 Francs Napoléon tête nue fait partie des pièces historiques fréquemment recherchées par ceux qui souhaitent détenir un actif tangible, reconnaissable et transmissible.
La cause première de cette correction est, pour Marc Touati, la remontée des taux d’intérêt. Lorsque le coût du crédit augmente, la capacité d’emprunt des ménages diminue mécaniquement : à revenu et apport identiques, un emprunteur peut financer moins de surface, moins de qualité ou un emplacement moins recherché. Cette contraction de la demande se traduit ensuite par une pression à la baisse sur les prix, particulièrement lorsque les vendeurs doivent absolument céder leur bien. L’économiste rappelle toutefois qu’il faut replacer ce mouvement dans une perspective plus longue : avant la baisse actuelle, les prix avaient progressé d’environ 34% au cours des dix années précédentes. La correction, même douloureuse pour certains propriétaires, doit donc être comprise comme un retour partiel vers une réalité économique que la période de taux très bas avait provisoirement masquée. Pour les investisseurs qui redoutent cette volatilité, l’or conserve une place particulière dans les stratégies de diversification ; acheter un lingot d’or permet notamment de détenir un actif physique dont la valeur ne dépend pas directement de la santé d’un quartier, d’un bailleur ou d’un marché immobilier local.
Marc Touati décrit la situation actuelle comme celle d’une bulle immobilière en cours de correction. Dans son analyse, une bulle apparaît lorsque les prix s’éloignent trop de ce que les revenus des ménages peuvent réellement soutenir. Pendant les années de taux excessivement bas, l’endettement massif a permis à de nombreux acheteurs de pousser les enchères vers le haut, sans que cette hausse soit toujours justifiée par la valeur réelle des biens ou par l’évolution des revenus. Aujourd’hui, la correction vise, selon lui, à reconnecter les prix à la réalité. Ce processus peut être bénéfique pour les futurs acquéreurs, car il devrait progressivement restaurer une demande solvable : des ménages aujourd’hui exclus du marché pourraient retrouver une capacité d’achat si les prix reculent suffisamment. Mais cette mécanique a un revers immédiat : les vendeurs, surtout ceux qui ont acheté récemment avec un endettement élevé, peuvent se retrouver contraints de vendre à perte ou de revoir leurs ambitions à la baisse. Dans un environnement où l’immobilier devient moins prévisible, l’or physique conserve un rôle de diversification ; les pièces d’or d’investissement sont notamment appréciées pour leur divisibilité, leur reconnaissance internationale et leur possibilité d’être revendues partiellement selon les besoins.
Le conseil le plus frappant formulé par Marc Touati concerne précisément la négociation. Pour les acheteurs, il recommande de ne pas hésiter à proposer des prix inférieurs de 10 à 15% aux montants affichés. Son raisonnement est direct : de nombreux vendeurs sont désormais sous pression, parce qu’ils doivent faire face à un financement plus coûteux, à des biens qui restent trop longtemps sur le marché ou à des projets personnels qui exigent une vente rapide. Dans ces conditions, une offre sérieuse, même nettement inférieure au prix de départ, peut être acceptée. Cette réalité change profondément le rapport de force entre vendeurs et acquéreurs. Ceux qui disposent d’un apport solide, d’un emploi stable et d’une capacité d’emprunt vérifiée peuvent devenir les grands gagnants de cette phase de marché. À l’inverse, les propriétaires qui espéraient réaliser une plus-value rapide peuvent découvrir que le temps joue désormais contre eux. Pour ceux qui souhaitent protéger une partie de leur épargne hors de cette dynamique immobilière, les lingots d’or certifiés représentent un format d’investissement physique reconnu, disponible du gramme au kilogramme selon le budget et l’horizon de placement.
La situation est particulièrement préoccupante pour les jeunes ménages. Marc Touati souligne que beaucoup d’entre eux n’arrivent tout simplement plus à accéder à la propriété, surtout dans les grandes villes où les prix restent élevés malgré la correction. La hausse des taux d’intérêt réduit leur capacité d’emprunt, tandis que les prix des logements restent encore, dans de nombreux secteurs, trop élevés au regard des revenus disponibles. À cela s’ajoute la crainte du chômage : un ménage peut aujourd’hui obtenir un crédit, mais redouter de ne plus pouvoir le supporter si l’un des deux conjoints perd son emploi. Cette insécurité économique pèse directement sur la décision d’achat. Le marché immobilier ne se résume donc pas à une équation entre offre et demande de logements : il dépend aussi de la confiance, de la stabilité de l’emploi, du pouvoir d’achat et de la capacité des ménages à envisager l’avenir. Dans ce contexte d’incertitude, certains épargnants choisissent de compléter leur stratégie patrimoniale par l’or ; investir dans des pièces d’or peut ainsi constituer un complément, sans se substituer à une réflexion globale sur le budget, l’endettement et les objectifs personnels.
La démographie change la donne
Marc Touati accorde une importance particulière à un facteur souvent oublié dans les analyses immobilières : la natalité. Selon lui, la baisse des naissances et le vieillissement de la population modifient durablement l’équilibre entre offre et demande de logements. Lorsqu’il y a moins de naissances, la demande future de logements tend à diminuer ; parallèlement, les décès libèrent progressivement des biens sur le marché, ce qui augmente l’offre disponible. Cette combinaison exerce une pression supplémentaire sur les prix. Les données de l’Insee confirment l’ampleur du phénomène : en 2025, 645 000 bébés sont nés en France, soit 2,1% de moins qu’en 2024 et 24% de moins qu’en 2010, tandis que 651 000 décès ont été enregistrés. Le solde naturel devient ainsi négatif, à -6 000 personnes, pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.
Cette évolution n’est pas un détail statistique : elle constitue, dans l’analyse de Marc Touati, l’un des fondements structurels de la baisse à venir. Une société où les naissances reculent et où les décès augmentent ne crée plus la même dynamique de demande résidentielle. Les jeunes ménages, qui constituent historiquement le moteur de l’accession à la propriété, sont moins nombreux, tandis que le parc de logements libéré par les successions et les transmissions peut venir alimenter l’offre. L’économiste résume ce mécanisme par une logique simple : lorsqu’il y a moins de demande et davantage de biens disponibles, les prix baissent. L’indicateur conjoncturel de fécondité est ainsi tombé à 1,56 enfant par femme en 2025, son niveau le plus bas depuis la fin de la Première Guerre mondiale. Pour un investisseur immobilier, cela signifie que les rendements espérés doivent être analysés avec davantage de prudence, car la hausse automatique des prix ne peut plus être considérée comme acquise.
La dette française pèse sur le crédit
Le deuxième pilier de l’analyse de Marc Touati concerne la dette publique. Il estime que la France s’est trop endettée et que cette trajectoire finit par renchérir le financement de l’économie, y compris le crédit immobilier accordé aux ménages. Selon lui, les dirigeants français ont longtemps minimisé le risque en considérant que la dette pouvait être refinancée sans difficulté et que les taux d’intérêt ne remonteraient pas durablement. Cette vision serait aujourd’hui contestée par la réalité des marchés. Les chiffres publics donnent une mesure de l’enjeu : à la fin du deuxième trimestre 2026, la dette publique atteint 3 595,5 milliards d’euros, soit 119,0% du PIB, après une hausse de 59,6 milliards d’euros sur le seul trimestre.
Le lien avec l’immobilier est direct. Lorsque l’État doit emprunter davantage et que les investisseurs exigent une rémunération plus élevée pour détenir la dette française, les taux longs augmentent. Or les crédits immobiliers sont largement adossés à ces taux longs : plus les financements de l’État coûtent cher, plus les banques doivent répercuter cette pression sur les prêts accordés aux ménages. Marc Touati estime que les taux vont encore augmenter, ce qui devrait mécaniquement peser davantage sur les prix de l’immobilier. Les données disponibles montrent déjà une remontée : en septembre 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations atteint 3,32%, tandis que les barèmes de courtage font état de taux autour de 3,75% sur 25 ans en novembre. Pour un emprunteur, chaque dixième de point compte : sur un prêt de 250 000 euros sur 25 ans, Marc Touati chiffre l’impact d’une hausse d’un point à environ 23 euros de mensualité supplémentaire, soit près de 6 900 euros sur la durée totale du crédit.
Le crédit devient un filtre redoutable
La question du financement est désormais au cœur de la crise immobilière. Un ménage qui aurait pu emprunter facilement il y a quelques années doit aujourd’hui justifier d’un apport plus important, d’un taux d’endettement maîtrisé et d’une situation professionnelle stable. Les banques, confrontées à des coûts de refinancement plus élevés et à des exigences prudentielles, deviennent plus sélectives. Résultat : certains projets sont abandonnés, d’autres sont différés, et les vendeurs doivent parfois accepter des offres inférieures à leurs attentes. Les projections de la Banque de France anticipent un taux de chômage de 8,1% en moyenne en 2026 et en 2027, avant une légère baisse à 7,8% en 2028, ce qui renforce l’incertitude pour les ménages dont les revenus dépendent directement de l’emploi.
Marc Touati insiste sur le fait que le chômage ne frappe pas seulement ceux qui perdent leur poste : il fragilise aussi ceux qui conservent leur emploi, mais qui redoutent une dégradation de leur situation. Cette peur influence directement les décisions d’achat. Un ménage peut disposer d’un revenu suffisant sur le papier, mais refuser de s’endetter sur vingt ou vingt-cinq ans s’il anticipe une dégradation de la conjoncture. L’immobilier est un achat de long terme, souvent financé par un crédit de long terme ; il suppose donc une confiance minimale dans l’avenir. Or cette confiance est précisément ce qui manque aujourd’hui, selon l’économiste. Dans ce climat, l’or physique retrouve une dimension de refuge patrimonial, car il ne dépend ni d’un locataire, ni d’un taux d’emprunt, ni de la capacité d’un ménage à honorer ses échéances ; le Napoléon 20 francs tête nue illustre cette recherche d’un actif tangible, historiquement reconnu et facilement identifiable.
Les impôts fragilisent l’investissement locatif
Marc Touati évoque également la pression fiscale comme un facteur de découragement pour les propriétaires et les investisseurs. Selon lui, la hausse des prélèvements frappe particulièrement les détenteurs de biens immobiliers, ce qui dissuade certains ménages d’investir dans la pierre ou de conserver des logements locatifs. Il distingue toutefois clairement la résidence principale de l’investissement locatif : pour lui, devenir propriétaire de son logement reste une protection essentielle contre les aléas de la vie, notamment à la retraite, lorsque les revenus diminuent. En revanche, il juge que l’investissement locatif devient plus compliqué lorsque les impôts, les charges et la réglementation s’accumulent.
Cette analyse rejoint une réalité vécue par de nombreux propriétaires bailleurs : chaque nouvelle contrainte, chaque hausse de taxe ou chaque durcissement réglementaire réduit la rentabilité nette d’un placement immobilier. Or, lorsque la rentabilité diminue, certains investisseurs préfèrent vendre, renoncer à acheter ou se tourner vers d’autres actifs. Ce mouvement peut renforcer l’offre de biens à la vente, tout en réduisant la demande d’investisseurs, ce qui pèse encore sur les prix. Marc Touati estime que l’immobilier et la construction ont été « sacrifiés » depuis des années, notamment par l’augmentation des impôts et une réglementation qu’il juge trop complexe. Pour les épargnants qui cherchent une alternative tangible à cette pression fiscale, l’or conserve un attrait particulier ; les lingots d’or de 1 gramme à 1 kilogramme permettent d’adapter la taille de l’investissement à différents budgets et stratégies de transmission.
Paris n’est plus immunisé
Même Paris, longtemps présenté comme un marché exceptionnellement résistant, n’échappe plus entièrement à la correction. Marc Touati rappelle que le prix moyen du mètre carré des appartements parisiens serait revenu sous la barre des 10 000 euros, à environ 9 600 euros, après un recul d’environ 11% par rapport au plus haut. Cela reste élevé, reconnaît-il, mais la tendance n’est plus aussi favorable qu’auparavant. La capitale n’est donc pas protégée par un bouclier automatique : si les revenus stagnent, si le crédit devient plus cher et si la confiance des ménages se dégrade, même les quartiers les plus recherchés peuvent connaître une pression à la baisse.
Les données officielles nuancent toutefois l’ampleur du phénomène selon les segments. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens en France métropolitaine reculent de 0,8% sur un an, avec une baisse de 1,3% pour les maisons et une quasi-stabilité pour les appartements. En Île-de-France, la baisse annuelle atteint 0,3%, tandis que les appartements parisiens progressent encore de 0,6% sur un an. Cette divergence rappelle que l’immobilier reste profondément local : une moyenne nationale ne dit rien de la situation d’un appartement parisien, d’une maison en périphérie ou d’un bien situé dans une ville moyenne. Néanmoins, pour Marc Touati, la direction générale est claire : la hausse des taux, la faiblesse du pouvoir d’achat et le retournement démographique créent une pression qui finira par toucher davantage de territoires.
Le conseil de Marc Touati aux acheteurs
Face à cette situation, Marc Touati formule un conseil sans ambiguïté pour les acheteurs : il faut acheter maintenant, mais uniquement à condition de obtenir un prix réellement négocié. Il ne s’agit pas d’accepter n’importe quel bien à n’importe quel prix, mais de profiter de la faiblesse actuelle des vendeurs pour proposer une décote significative. Il recommande ainsi de viser une baisse de l’ordre de 10%, voire jusqu’à 15% dans certains cas, tout en rappelant que chaque quartier, chaque type de bien et chaque situation personnelle doit être analysé séparément. L’immobilier n’est pas un marché uniforme : un appartement bien situé, lumineux, sans travaux et proche des transports peut continuer à trouver preneur, tandis qu’un bien surévalué, mal isolé ou nécessitant d’importants travaux peut rester des mois sans trouver acheteur.
Pour les vendeurs, le message est plus difficile à entendre. Marc Touati distingue deux situations. Ceux qui ne sont pas contraints financièrement peuvent attendre, car ils ne sont pas obligés de brader leur bien. En revanche, les propriétaires fortement endettés, ceux qui doivent vendre rapidement ou ceux dont le projet dépend de la réalisation de la vente doivent, selon lui, accepter la réalité du marché. Il évoque même la nécessité de « couper », c’est-à-dire de vendre à un prix inférieur à celui espéré, afin d’éviter une perte plus importante si les prix continuent de reculer. Cette recommandation est particulièrement destinée aux investisseurs, et non aux propriétaires occupants : Marc Touati est formel sur le fait qu’une personne vivant dans sa résidence principale doit la conserver, car être propriétaire de son logement reste, à ses yeux, une protection essentielle.
Une thérapie de choc pour relancer l’économie
Au-delà de l’immobilier, Marc Touati propose une réponse économique globale qu’il appelle une « thérapie de choc bienveillante ». Son diagnostic est clair : la France souffre d’un manque de pouvoir d’achat, d’un déficit public trop élevé, de dépenses publiques insuffisamment maîtrisées et d’une perte de confiance des ménages. Pour relancer la machine, il préconise de baisser les impôts, de réduire les dépenses publiques, notamment les dépenses de fonctionnement, et de diminuer le coût du travail en allégeant les charges qui pèsent sur les salaires. Selon lui, ces mesures permettraient de redonner du pouvoir d’achat aux Français et de restaurer l’espoir, condition indispensable à la reprise de la consommation et de l’investissement.
Il s’appuie notamment sur l’indicateur de confiance des ménages, qu’il décrit comme historiquement bas, y compris par rapport à la période du Covid-19. Pour lui, ce pessimisme n’est pas seulement une donnée psychologique : il se traduit par moins de projets, moins d’achats, moins d’investissements et, in fine, moins de transactions immobilières. Le marché se fige lorsque les acheteurs attendent et que les vendeurs refusent de baisser leurs prix. La reprise suppose donc, selon Marc Touati, que les deux parties acceptent de bouger : les acheteurs en proposant des prix réalistes, les vendeurs en acceptant une décote lorsque cela est nécessaire. Les notaires anticipent d’ailleurs une possible stabilisation des prix à l’automne 2026, tout en soulignant qu’une remontée des taux de crédit au-delà de 4% pourrait accentuer la pression sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages.
Ce que cela signifie pour votre projet
Pour un futur acquéreur, la leçon est simple : le marché a changé, et les règles du jeu avec lui. Il n’est plus automatique de devoir accepter le premier prix affiché, ni de craindre qu’un bien disparaisse immédiatement du marché. La période actuelle peut offrir une fenêtre d’opportunité à ceux qui sont financièrement solides, capables d’apporter un apport conséquent et prêts à négocier avec méthode. Mais elle exige aussi une discipline stricte : il faut vérifier sa capacité d’emprunt, intégrer les frais de notaire, les travaux, les charges, la taxe foncière et une marge de sécurité en cas de baisse de revenus. Acheter dans la précipitation, sans tenir compte du coût réel du crédit, peut transformer une opportunité en piège financier.
Pour un propriétaire, la stratégie dépend avant tout de sa situation personnelle. Si le bien est votre résidence principale et que vous n’avez pas besoin de vendre, Marc Touati considère que vous devez le conserver. Si vous êtes investisseur et que votre rentabilité s’effondre, que votre endettement devient insupportable ou que vous anticipez une nouvelle baisse des prix, la vente rapide peut devenir une option à étudier sérieusement. Dans tous les cas, la décision doit reposer sur des chiffres précis : prix de revient, loyer net, charges, fiscalité, coût du crédit, durée de détention et perspective de revente. L’immobilier reste un actif essentiel, mais il n’est plus un placement automatique. La prudence, la négociation et la diversification redeviennent les maîtres-mots d’une stratégie patrimoniale solide.
L’or, complément d’un patrimoine fragilisé
Marc Touati rappelle que, sur le long terme, trois grands placements ont historiquement montré leur solidité : les actions avec les dividendes, l’or et l’immobilier. Il ne s’agit pas de dire que l’immobilier doit être abandonné, mais plutôt qu’il ne doit plus être considéré comme la seule valeur sûre. À court terme, la baisse annoncée peut être douloureuse pour les vendeurs, mais elle peut aussi permettre aux acheteurs de retrouver un pouvoir d’achat. À long terme, la diversification reste essentielle : détenir uniquement de la pierre expose à un risque de concentration, tandis qu’un patrimoine équilibré peut combiner immobilier, placements financiers, épargne de précaution et métaux précieux.
L’or physique occupe dans cette logique une place spécifique. Les pièces d’investissement, comme le Napoléon 20 francs, sont reconnues sur les marchés internationaux et peuvent être achetées, conservées ou revendues selon les besoins. Les lingots, disponibles du gramme au kilogramme, offrent quant à eux une exposition directe au métal précieux, avec une prime généralement plus faible sur les formats importants. Pour un ménage inquiet face à la volatilité immobilière, à la hausse des taux et à l’incertitude budgétaire, l’or peut donc constituer un complément de diversification, à condition de l’intégrer dans une stratégie globale et de ne jamais immobiliser l’intégralité de son épargne dans un seul actif.
Ce qu’il faut retenir
Marc Touati ne se contente pas de prédire une baisse : il décrit un enchaînement de causes qui se renforcent mutuellement. Les taux d’intérêt augmentent, ce qui réduit la capacité d’emprunt des ménages. Les prix, trop élevés par rapport aux revenus, doivent se corriger. La dette publique et le déficit fragilisent la confiance des investisseurs et pèsent sur les conditions de financement. Le chômage et l’inflation réduisent le pouvoir d’achat. Enfin, la baisse des naissances et le vieillissement de la population modifient durablement l’équilibre entre offre et demande de logements. Chaque facteur pris isolément ne suffit pas à expliquer la situation, mais leur combinaison crée une pression rarement observée depuis plusieurs décennies.
Pour les acheteurs, la fenêtre est peut-être ouverte, mais elle exige de la rigueur : négocier, comparer, vérifier sa capacité d’emprunt et ne jamais acheter au-delà de ses moyens. Pour les vendeurs, la période impose de distinguer l’urgence réelle de la simple attente : ceux qui peuvent patienter peuvent le faire, ceux qui doivent vendre doivent accepter la réalité du marché. Et pour tous ceux qui cherchent à protéger une partie de leur patrimoine face à cette incertitude, l’or physique reste une option à étudier sérieusement, en complément et non en remplacement d’une stratégie immobilière réfléchie. La baisse annoncée n’est pas une fatalité pour tous : pour ceux qui savent lire le marché, elle peut devenir une opportunité.
